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產業地產盈利模式、難點及應對策略

2019-10-30 09:10:55 中國房地產·綜合版 2019年10期

劉挺

摘要:產業地產指在產業用地(包括工業用地和新型產業用地)上建設的生產性企業和生產性服務業的盈利性栽體。產業地產的傳統盈利模式即項目建成后進行物業租售,主要包括四種收入和利潤來源。近年來,產業地產商紛紛嘗試轉型創新,逐漸形成了新的盈利模式。因而,有必要進一步深入研究產業地產盈利優化策略。

關鍵詞:產業地產;產業園地;盈利模式

中圖分類號:F293 文獻標識碼:B

文章編號:1001-9138-(2019)10-0069-71 收稿日期:2019-08-06

1產業地產的概念和類型

本文中的產業地產,指在產業用地(包括工業用地和新型產業用地)上建設的生產性企業和生產性服務業的盈利性載體,包括科技園、標準廠房、工業研發樓宇、中小企業孵化器、科技成果轉化創新平臺等。

2產業地產盈利模式

2.1傳統盈利模式

產業地產的傳統盈利模式即項目建成后進行物業租售,主要包括四種收入和利潤來源。

一是物業銷售。產業地產項目建成后,按棟、層等單位進行分割銷售,獲得銷售收入。物業銷售是當前產業地產唯一能快速回籠資金的盈利模式。由于國家層面針對產業地產分割銷售的統一政策規定當前存在一定空白,產業地產銷售往往受地方政策和調控影響較大。

二是物業租賃。項目建成后,產業地產商自持一定比例的物業,對外出租獲取租金收入。與物業銷售相比,物業租賃回款慢、周期長。但有效的招商及運營可以實現租金穩定和持續增長,并帶來長期的資產升值收益,因此越來越多的產業地產商選擇長期自持項目中的核心資產。

三是物業服務。產業地產的物業服務與住宅、商業項目的物業服務沒有本質區別,主要包括物業費、停車費等收入。

四是政府獎勵。當前許多地方政府為鼓勵產業地產商提高項目建設和運營質量,根據產業地產項目在招商、稅收等方面的表現,設置了多種類型的貨幣獎勵或補貼。如浙江金華市規定,從市外每引進一家規模以上企業,對產業地產商給予10萬元獎勵。

總體來看,當前絕大部分產業地產項目中,物業銷售和租賃收入占比大,物業服務收入占比較小,政府獎勵的獲得機會和金額都非常有限。

2.2新興盈利模式

近年來,產業地產商紛紛嘗試轉型創新,逐漸形成了三種新的盈利模式。

一是股權投資。產業地產商對入駐項目的企業進行孵化培育,以現金或租金換取有發展潛力的中小企業股權,在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市,實現資產增值并收回投資。當前在這方面轉型力度最大的產業地產商是張江高科,其通過10年時間建立了龐大的創投體系,已經形成“苗圃+孵化器+加速器+PE”的完整孵化鏈條,利用多途徑實現股權溢價退出。股權投資可使產業地產商獲取資本紅利和創新紅利,但缺點在于投資周期長、現金流壓力大、收益不穩定。

二是工程代建。與地方政府和生產性企業相比,產業地產商在工程施工建設方面的經驗要豐富得多。以招商蛇口、華夏幸福為代表的的產業地產商,已開始在重點城市采取輕資產管理模式,為政府或有需求的生產性企業代建園區物業,獲取代建管理費。該模式雖然利潤較為有限,但優點在于收入穩定無風險,且便于產業地產商提前介入,獲取項目后續物業服務和運營等方面的商機。

三是平臺服務。以天安數碼城為典型代表的產業地產商在項目運營過程中,為人駐企業構建全面的企業服務體系,如創業培訓、市場開發、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、上市輔導、知識產權服務、人力資源服務、財稅會計服務等,獲取服務收入。平臺服務不僅是產業地產新的盈利來源,也可為項目租金水平的提高提供有力支撐,但當前這部分收入仍難以形成規模。

3產業地產盈利難點

3.1產品需求多樣化

產業地產的區域性與個性化極強,不同地區和不同產業類型的企業對空間載體的要求差異大,包括層高、承重、柱距、電梯類型、采光等方面。若產品設計無針對性,項目建成后租售都將面臨較大困難。

3.2面臨政府平臺項目的激烈競爭

當前,地方政府為提高對優質企業的吸引力,將低價提供土地和廠房作為最主要的招商引資手段,部分地區甚至免費提供。產業地產商建成的項目在租售價格上面臨政府平臺項目的激烈競爭。

3.3物業銷售受地方政策影響大

當前國家層面未出臺頂層的產業地產銷售政策,各地出臺的政策在可銷售比例、分割單元、受讓對象等方面的規定都不相同,且部分城市的政策在短期內反復變動,增加了產業地產商投資的不確定性。此外,部分城市還對產業地產項目的稅收、就業等方面數據進行考核,也間接增加了物業銷售的難度。

3.4物業自持運營資金回籠慢

經梳理,大部分已出臺產業地產分割銷售政策的城市(杭州、南京、東莞等)都將產業地產項目可銷售比例限制在50%以下,個別城市(福州、溫州等)甚至禁止產業地產項目分割銷售。這意味著產業地產商在項目建成后通常需要自持一半以上的物業。與銷售相比,物業租賃收入、物業服務收入和平臺服務收入都難以短期內收回成本。為緩解資金壓力,部分產業地產商通過打“擦邊球”的方式以長租代售,引發了客戶無法進行抵押等一系列問題,產生了諸多司法糾紛。

4產業地產盈利優化策略

4.1根據政府產業規劃精準招商

在項目建設前對各級政府的產業規劃進行研判,扎實調研并充分了解市場需求,提前開展精準招商工作。明確客戶對產品各方面的具體需求后,再從使用便利與實用的角度進行定制化建設,便于去化。同時,要避免與政府運營園區項目進行同質化競爭,在產業類型、客戶規模等方面差異化發展。

4.2優化項目配套設施規劃設計

國家層面《工業項目建設用地控制指標》規定產業用地配套設施占地面積比例不超過7%,各地方政策對產業地產項目配套設施建筑面積占比的規定不同,一般在10%-20%之間。產業地產商可在規劃設計階段根據項目周邊不同業態的市場供需情況,與當地主管部門充分溝通后,利用配套建筑指標建設一定比例的商業、長租公寓等,一方面為園區提供生活配套,另一方面提高自持部分的租金水平。

4.3選取政策相對寬松、穩定的地區投資

當前部分民營經濟活躍的城市為改善小微企業生產環境,大力支持社會資本參與小微產業園建設運營,在可分割銷售比例方面的政策規定較為寬松,部分地區可達到80%。產業地產商可在綜合研判的基礎上,盡量選取這種政策規定可售比例較大的城市進行投資,降低投資風險和不確定性。

4.4通過資產證券化降低現金流壓力

資產證券化,是通過出售基礎資產的未來現金流進行現在的融資。對于自持的產業地產項目,可在運營穩定后以可預期的租金收入所產生的現金流作為基礎資產,通過資產證券化實現項目整體或階段性退出。當前已有萬科前海企業公館、星河World一期創新園等成功的園區項目資產證券化案例,產業地產越來越受到資本市場的認可。

4.5提高運營和股權投資能力

在中央和地方政府管理趨嚴的背景下,大比例持有運營是未來產業地產發展的大趨勢。產業地產商應緊密聯系地方政府、客戶企業、科研機構等主體,構建良好的產業生態。同時,應主動轉型,將數字化、人工智能、5G等新技術與園區管理滲透融合,打造智慧園區管理系統,多維度提升項目運營能力。資金實力強的企業特別是國企央企,應增加股權投資能力,既為人園企業提供資金支持,也為自身轉型發展拓展新空間。

4.6重視輕資產管理輸出模式

當前,在重點城市獲取產業用地的難度越來越大,產業地產重資產擴張的模式難以持續。在這種背景下,產業地產商應更加重視提煉施工建設、物業服務和平臺服務等方面的經驗,采用代建等輕資產管理輸出的模式進行市場拓展,獲取更多參與政府、龍頭企業項目建設管理的機會。

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